Η σπουδαιότητα της οικοδομικής δραστηριότητας για τη χώρα μας είναι σε όλους γνωστή, κάτι που σημαίνει ότι δεν υπάρχει λόγος να αναλωθούμε στην περιγραφή της. Επειδή όμως πιθανολογούμε τη συνεχή μελλοντική μείωση της, η οποία θα οφείλεται :
(α) στον κορεσμό της αγοράς - περί το 80% του πληθυσμού έχουν ήδη ιδιόκτητα ακίνητα, το 25% δεύτερη κατοικία/εξοχικό, ενώ υπάρχει πληθώρα τουριστικών εγκαταστάσεων, εμπορικών ακινήτων, συγκροτημάτων κατοικιών, δημοσίων κτιρίων, υποδομών κλπ,
(β) στην παρούσα παγκόσμια ύφεση και κρίση (χρηματοπιστωτική, δημοσιονομική, αναδιανεμητική), καθώς επίσης
(γ) στα «ειδικά» μέτρα που θα ληφθούν από την κυβέρνηση, για την αντιμετώπιση των τεράστιων οικονομικών προβλημάτων μας (φορολογικά, με κέντρο βάρους την ιδιοκτησία κ.α.),
θεωρούμε σκόπιμο να ερευνήσουμε την ύπαρξη ή μη μίας «υπερβολής» (φούσκας) στις τιμές των ακινήτων, με τη βοήθεια των μεθόδων εκτίμησης της αξίας τους που συνηθίζονται στην Ευρώπη (αργά ή γρήγορα θα επικρατήσουν «υποχρεωτικά» και στη χώρα μας). Ίσως εδώ οφείλουμε να προσθέσουμε ότι, η «έκρηξη» της ανεργίας στην Ισπανία ήταν το αποτέλεσμα της κατάρρευσης της αγοράς των ακινήτων, στην οποία υπήρχε μεγάλη προσφορά, απέναντι σε συνεχώς μειούμενη ζήτηση.
ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ: Εκτίμηση της αξίας τους, μέσω του ετήσιου ενοικίου
Η εκτίμηση αυτή χρησιμοποιείται ευρέως για τον καθορισμό της αξίας οικιών και διαμερισμάτων, τα οποία ανήκουν συνήθως σε ιδιώτες και δεν θεωρούνται «επενδυτικά ακίνητα». Σε γενικές γραμμές και με κριτήριο το εκάστοτε καθαρό ενοίκιο, χωρίς καμία άλλη επιβάρυνση του (κοινόχρηστα κλπ) - με το χρόνο κατασκευής ή την περιοχή να «εκφράζονται» στην τιμή του ενοικίου - έχουμε τρείς κατηγορίες υπολογισμού:
(α) Ακίνητα σε μητροπόλεις (Αθήνα, Θεσσαλονίκη): Αξία πώλησης μέχρι και το 20πλάσιο του ετησίου ενοικίου.
(β) Ακίνητα σε μεγάλες πόλεις (Πάτρα, Λάρισα κλπ): Αξία πώλησης μέχρι και το 17πλάσιο του ετησίου ενοικίου.
(γ) Ακίνητα στην επαρχία ή σε μικρότερες πόλεις: Αξία πώλησης από 10 έως 14 φορές του ετησίου ενοικίου.
Ενοίκιο/Τόπος
Μητρόπολη Χ 20
Μεγάλη πόλη Χ 17
Επαρχία Χ 12
Ενοίκιο 300 €
72.000
61.200
43.200
Ενοίκιο 500 €
120.000
102.000
72.000
Ενοίκιο 700 €
168.000
142.800
100.800
Ενοίκιο 1.000 €
240.000
204.000
144.000
Σημείωση 1: Ο ανώτατος πολλαπλασιαστής (20,17,14) υποδηλώνει νεόδμητα κτίρια, στις εκάστοτε ακριβότερες περιοχές (με παράδειγμα την Αθήνα, νεόδμητα κτίρια στην Κηφισιά, στο Κολωνάκι και στη Βουλιαγμένη).
Σημείωση 2: Ένα διαμέρισμα στην Κηφισιά, κάτω από 50 τμ, έχει μέση τιμή ενοικίασης 9,89 ευρώ/τμ. Από 51 έως 75 τμ έχει 8,84 ευρώ/τμ, από 76 έως 125 τμ. 9,22 ευρώ/τμ. και από 125 τμ. το ενοίκιο διαμορφώνεται στα 9,32 ευρώ/τμ (πηγή: ημερησία).
Εάν ξεκινήσουμε τώρα «αντίστροφα», από την αξία του ακινήτου δηλαδή, η απόδοση του πρέπει να υπερβαίνει το 5% - έτσι ώστε να συμπεριλαμβάνει τη φθορά που υφίσταται (επιδιορθώσεις, ανακαινίσεις κλπ).
Περαιτέρω, επιθυμώντας να διαπιστώσουμε τη «λογική» στο ύψος των ενοικίων, εάν δηλαδή αποτυπώνουν αντικειμενικά «μεγέθη», παραθέτουμε τον κατωτέρω πίνακα, ο οποίος αφορά μερικές πόλεις της Γερμανίας (η τραπεζική χρηματοδότηση για αγορά ενός ακινήτου φτάνει έως και το 80% της τιμής πώλησης του, ενώ η φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση γίνεται επ' αυτής - δεν υπάρχει δηλαδή η έννοια της αντικειμενικής αξίας, αλλά ο φόρος υπολογίζεται επί της τιμής αγοράς στα συμβόλαια):
ΠΟΛΗ
Τιμή ενοικίου ανά τμ.
Πληθυσμός
Αριθμός κατοικιών
Αμβούργο
5,50 - 7,50
1.770.000
833.000
Φρανκφούρτη
6,50 - 8,50
659.000
355.000
Βερολίνο
5,00 - 7,00
2.130.000
1.180.000
Στουτγάρδη
6,50 - 9,00
597.000
295.000
Μόναχο
9,50 - 10,50
1.310.000
738.000
Χάλε (Α. Γερμανία)
5,00 - 5,50
234.000
146.000
Πηγή: Focus de (στοιχεία 2009)
Σημείωση 1: Η χαμηλότερη τιμή αφορά ακίνητα έως και 50 ετών, η υψηλότερη νεόδμητα, σε καλές συνοικίες
Σημείωση 2: O συνολικός αριθμός των υφισταμένων κατοικιών (διαμερισμάτων) αντιστοιχεί συνήθως στο 50% του πληθυσμού της κάθε πόλης.
Συνεχίζοντας, με δεδομένο ότι το κατά κεφαλήν εισόδημα των Γερμανών (πολύ περισσότερο συνυπολογιζόμενου του κοινωνικού κράτους τους - πραγματικά δωρεάν ιατρική περίθαλψη, δωρεάν παιδεία χωρίς την ύπαρξη φροντιστηρίων ή ιδιωτικών σχολείων, πλήρης ασφάλιση, υψηλά επιδόματα ανεργίας κλπ), είναι σχεδόν διπλάσιο από αυτό των Ελλήνων, το μέσο κόστος του ενοικίου είναι μεν σχετικά ανάλογο με το δικό μας, αλλά για τους Έλληνες διπλάσιο, συγκριτικά με το μέσο εισόδημα τους έναντι των Γερμανών.
Επομένως, το κόστος ενοικίου στην Ελλάδα, σαν ποσοστό επί του μέσου εισοδήματος, είναι πολύ υψηλό, γεγονός που σημαίνει ότι είναι δύσκολα διατηρήσιμο. Η οποιαδήποτε λοιπόν αρνητική οικονομική συγκυρία, πόσο μάλλον η σημερινή, θα έχει αργά ή γρήγορα σαν αποτέλεσμα την πτώση των ενοικίων - άρα και τη μείωση της αξίας των ακινήτων.
Με βάση την παραπάνω ανάλυση (σε μη πληθωριστικές εποχές και με την τεκμηριωμένη υπόθεση ότι, οι ετήσιες αυξήσεις της αξίας των ακινήτων αποτελούν πλέον παρελθόν για πολλές δυτικές χώρες), οι τιμές πώλησης των ακινήτων στη χώρα μας, καθώς επίσης το ύψος των ενοικίων, «αναδεικνύουν» μία σοβαρότατη υπερβολή (φούσκα) - πόσο μάλλον όταν επιβληθούν νέοι φόροι, μεγαλύτερες αντικειμενικές αξίες ή αυξηθούν τα επιτόκια των τραπεζών (το βασικό της ΕΚΤ δεν μπορεί να μείνει αιώνια «καθηλωμένο» στο 1%).
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ: Εκτίμηση της αξίας τους, μέσω του ετήσιου ενοικίου και της τιμής αγοράς του οικοπέδου
Η εκτίμηση αυτή χρησιμοποιείται για τον καθορισμό της αξίας βιομηχανικών κτιρίων, λοιπών επενδυτικών ακινήτων, συγκροτημάτων κατοικιών από τρία διαμερίσματα και άνω, ξενοδοχείων, νοσοκομείων, χώρων αναψυχής κλπ, τα οποία ανήκουν συνήθως σε εταιρείες ή επενδυτές («επενδυτικά ακίνητα»).Το κριτήριο εδώ είναι «διττό»:
(α) Από τη μία πλευρά, η τιμή διαμορφώνεται από το ετήσιο ενοίκιο, με υπολογιζόμενη απόδοση άνω του 5%.
(β) Από την άλλη πλευρά, «συμπληρώνεται» από την αξία του οικοπέδου, η οποία υπολογίζεται από την πιο πρόσφατη τιμή που πραγματοποιήθηκε η πώληση κοντινού ή «παρεμφερούς» οικοπέδου.
Επομένως, εάν το ενοίκιο ενός βιομηχανικού ακινήτου στην Αθήνα είναι 120.000 € ετησίως, τότε η αξία του είναι:
(α) αφενός μεν 120.000 Χ 20 (5% απόδοση κεφαλαίου): 2.400.000 €
(β) αφετέρου δε 2.000.000 € - η τιμή που πουλήθηκε πρόσφατα το παρόμοιο ή κοντινό οικόπεδο ιδίου μεγέθους (τα οικόπεδα δεν έχουν κόστος λειτουργίας, δεν υφίστανται φθορές κλπ).
Άρα συνολικά 4.400.000 € (ενδεχομένως μείον το μέρος του ενοικίου που προέρχεται από το οικόπεδο)
Από την αντίθετη πλευρά, το ενοίκιο ενός βιομηχανικού ακινήτου υπολογίζεται με βάση τα εξής κριτήρια:
(α) Ετήσια απόδοση 5% επί του κόστους κατασκευής των εγκαταστάσεων, συν ένα ποσοστό για την κάλυψη των αποσβέσεων του υπάρχοντος εξοπλισμού (συνήθως 10-20% του κόστους εξοπλισμού, ανάλογα με το χρόνο πραγματικής απόσβεσης - όχι απαραίτητα λογιστικής).
(β) Ετήσια απόδοση 2% επί της αξίας αγοράς του οικοπέδου, η οποία υπολογίζεται από την πλέον πρόσφατη τιμή που πραγματοποιήθηκε η πώληση κοντινού ή «παρεμφερούς» οικοπέδου.
ΑΚΙΝΗΤΟ/ΑΠΟΔΟΣΗ
Κόστος Αγοράς
Απόδοση
Ετήσιο Ενοίκιο
Κόστος κατασκευής / 5%
2.400.000
120.000
Εξοπλισμός / 10%
300.000
30.000
Οικόπεδο / 2%
2.000.000
40.000
190.000
Κατά την άποψη μας, με βάση γνωστά μας ακίνητα και εγκαταστάσεις, εδώ δεν υπάρχει σημαντική υπερβολή (φούσκα) στη χώρα μας - τουλάχιστον όχι όσο η ύφεση παραμένει σε σχετικά ελεγχόμενα επίπεδα και η προσφορά αντισταθμίζεται από τη ζήτηση. Εξαίρεση πιθανόν να αποτελούν τα ξενοδοχεία (το ενοίκιο στην προκειμένη περίπτωση είναι τα έσοδα από τη λειτουργία τους - «μίσθωση» δωματίων και λοιπών χώρων, αφαιρουμένων των εξόδων), ειδικότερα αυτά που δραστηριοποιούνται εποχιακά - δηλαδή, μόνο στις τουριστικές περιόδους.
Σημείωση: Ο πληθυσμός δεν μεγαλώνει «δημογραφικά», ούτε προβλέπεται σημαντική άνοδος του αριθμού των (νόμιμων) μεταναστών. Επιπλέον, δεν υπάρχει πια έντονο ρεύμα αστυφιλίας - το αντίθετο, σημειώνεται σχετική τάση επιστροφής στις «ιδιαίτερες πατρίδες», αφού ανακαινιστεί το «πατρικό σπίτι». Επίσης, έχει ολοκληρωθεί στο μεγαλύτερο μέρος της η μετάβαση του αστικού πληθυσμού από «παλαιά σπίτια», τα οποία κάλυπταν οριακά τις στεγαστικές ανάγκες, σε σπίτια γενικώς μεγαλύτερα - νεόδμητα και συνήθως στα προάστια. Τα παλαιότερα σπίτια που άφησαν οι «αστοί» αγοράστηκαν/νοικιάστηκαν από μετανάστες - επομένως, αύξηση της ζήτησης για ακίνητα δεν θα υπάρξει.
Είναι σημαντικό όμως να παρατηρήσει κανείς ότι, σε αντίθεση με την Ευρώπη και τον υπόλοιπο κόσμο, η μεγάλη πλειοψηφία των ακινήτων, αγορασμένα ή κατασκευασμένα πριν από το 2000, δεν έχουν δανειακά βάρη - οπότε δεν υφίσταται μια από τις βασικότερες αιτίες που οδηγεί αξιωματικά στη «συμπίεση» των τιμών των ακινήτων, σε περιόδους ύφεσης. Εκτός αυτού, οι ελληνικές τράπεζες είναι πολύ προσεκτικές, όσον αφορά το «ρυθμό» των «πλειστηριασμών» των κατασχεμένων ακινήτων, με αποτέλεσμα να μην επηρεάζεται έντονα και πτωτικά η αγορά κατοικίας.
Πιθανότατα βέβαια, θα διαπιστωθούν μελλοντικά αυξημένες πωλήσεις ακινήτων από ελεύθερους επαγγελματίες, επειδή η ύφεση, σε συνδυασμό με τη δυσκολία τραπεζικού δανεισμού, θα τους οδηγήσει σε τέτοιες «λύσεις». Επομένως, θα έχουμε κάποια «πίεση» στις τιμές, αλλά όχι δραματική. Ενδεχομένως δε θα μπορούσε να μετριαστεί η συγκεκριμένη «πίεση», εάν δινόταν φορολογικά κίνητρα σε συνταξιούχους άλλων κρατών, με στόχο να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα ή εάν ιδρύονταν αξιόλογα ιδιωτικά πανεπιστήμια, τα οποία θα προσέλκυαν ξένους φοιτητές.
Τέλος, όσον αφορά το κόστος κατασκευής κατοικίας ή επαγγελματικών χώρων, για τον υπολογισμό της αξίας πώλησης ή του «λογικού ενοικίου», θεωρείται δυστυχώς «πλασματικό», επειδή ο συγκεκριμένος κλάδος στη χώρα μας λειτουργεί με εξαιρετικά υψηλά ποσοστά μικτού κέρδους (πολλές φορές, άνω του 100%). Η ίδια όμως αιτία είναι «υπεύθυνη» για την μάλλον ελεγχόμενη προσφορά ακινήτων, αφού η υψηλότατη κερδοφορία των κατασκευαστών στην Ελλάδα, τους επιτρέπει αυξημένο «χρόνο αναμονής» - δεν βιάζονται δηλαδή να πουλήσουν τα ακίνητα τους, επειδή η επιβάρυνση τους (τόκοι κλπ) είναι πολύ χαμηλή, σε σχέση με τα κέρδη που αποκομίζουν από την πώληση.
Βασίλης Βιλιάρδος
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από κακόβουλη χρήση. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε την Javascript για να τη δείτε.
- Ο κ. Β. Βιλιάρδος είναι οικονομολόγος, πτυχιούχος της ΑΣΟΕΕ Αθηνών, με μεταπτυχιακές σπουδές στο Πανεπιστήμιο του Αμβούργου
5°C 
80% 
3B ΝΔ 
